Nuestro departamento de Investigación de Mercado realizó un estudio comparativo sobre los mercados de oficinas Premium de las principales ciudades de Sudamérica. Lima representa uno de los mercados con mayor crecimiento de inventario en los últimos cinco años, con una proyección futura moderada.
Para dimensionar el tamaño del mercado de oficinas de cada una de las ciudades, se calculó el ratio de metros cuadrados de oficinas por cada 1.000 habitantes. De este análisis, resultó que Buenos Aires está en el puesto más bajo con un ratio de 96, y quien lidera el ranking es Santiago de Chile con 234, seguida por Bogotá con 167, Lima con 161, y San Pablo con 151. “La cantidad de edificios de oficinas que tiene una ciudad sirve para medir y entender la cantidad de inversión en activos de largo plazo que tiene cada país, y las condiciones del sistema financiero, ya que las inversiones de capital intensivo tienen gran dependencia del mismo.”, explica Herman Faigenbaum, nuestro Managing Director Cono Sur.
Lima y Bogotá tras los pasos de Santiago
El estudio muestra que Santiago de Chile tiene un inventario de oficinas Premium de 1,67 millones de m2, que supera a los de Lima, Bogotá y Buenos Aires, porque es un mercado que ofrece muy buenas condiciones para la inversión a largo plazo. Esto se traduce en buena accesibilidad a fuentes de financiamiento y un mercado estable, principal atractivo para realizar este tipo de inversiones. Además, Chile cuenta con un sistema de ahorro muy sólido con base en las AFPs, el cual debe invertirse localmente, lo que aporta mayor tracción a la demanda de activos de largo plazo. Sin embargo, este sólido sistema de ahorro supone una barrera de entrada para capitales extranjeros, lo cual sumado a que el retorno de la inversión en capital intensivo todavía es algo bajo, podría limitar el crecimiento del mercado, y hacer que los inversores locales busquen mercados extranjeros con similitud de condiciones para invertir.
Lima se posiciona actualmente como uno de los mercados de oficinas emergentes más importantes de Sudamérica, siguiendo los pasos de Santiago de Chile, plaza consolidada a nivel continental.
Aissa Lavalle, Country Manager de Perú, comenta: “Lima logró duplicar su inventario de oficinas en los últimos cinco años y alcanzó los 1,58 millones m2. Este crecimiento exponencial se explica por una mayor inversión a largo plazo, favorecida por una política económica consistente, que invita a los inversionistas privados a participar incentivados por uno de los cap rates más altos y atractivos de la región, junto con Colombia”.
Bogotá muestra un desarrollo similar a Lima. El inventario de oficinas clase A registró un crecimiento del 87% en los últimos cinco años, hasta 1,43 millones de m2 con la diferencia de que registró un muy buen desempeño de la demanda de oficinas en 2018, impulsado por un contexto de crecimiento económico.
San Pablo y Lima lideran en metros construidos y Buenos Aires en metros proyectados
Denise Vargas, responsable de Investigación de Mercado de Perú, explica: “Los datos recabados muestran que, entre 2014 y 2018, San Pablo y Lima fueron las ciudades que generaron la mayor producción de nueva superficie, seguidas por Bogotá y Santiago. En el caso de Lima, este crecimiento significó un cambio progresivo en los principales indicadores de vacancia y precio de alquiler, creando un ambiente favorable para el inquilino”.
Buenos Aires ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también porque la financiación para inversiones a largo plazo es muy escasa, y justamente el mercado de oficinas es de capital intensivo, donde se necesita financiación para desarrollar.
Buenos Aires cuenta con el mayor volumen de metros en desarrollo y en proyecto para los próximos cinco años, lo que valida el potencial que tiene el mercado de oficinas para los desarrolladores. Sin embargo, si bien tiene la mayor cantidad proyectada, se combina con el menor producido, dadas las dificultades que tienen los inversores para llevar adelante sus proyectos en un mercado sin financiación.
Por otro lado, al observar el ciclo del mercado, Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada con un promedio de US$ 33 m2/mes, que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas Premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica está impactando en el nivel de renta, que empieza a decaer y supone oportunidades futuras para los inquilinos.
Bogotá presenta rentas en caída, con un promedio de US$ 20,2 m2/mes que son ideales para inquilinos que deben renovar sus contratos en breve o que están buscando propiedades para alquilar. Los mercados de Santiago, que cuenta con una renta promedio de US$ 19,5 m2/mes, San Pablo, con un promedio de U$S 23,6 m2/mes, y Lima, con un promedio de U$S 17,3 m2/mes, con alquileres creciendo lentamente, a futuro podrían favorecer a los inversores.
Santiago y Buenos Aires con vacancias más bajas
Al comparar las vacancias de cada una de las ciudades, se puede observar que Santiago es la que presenta la más baja con 4,3%, luego de un período de cinco años con escasa producción y grandes desarrollos que permanecen a la espera de obtener un demorado final de obra. Le sigue Buenos Aires con 6,3%, vacancia que se mantiene baja como resultado de un mercado estructuralmente pequeño. Bogotá (9,9%), Lima (20,2%) y San Pablo (21.6%) presentan vacancias más altas, pero con tendencia descendente.
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