En la segunda jornada del evento que reúne al sector inmobiliario, nuestra Country Manager, junto con otros tres especialistas, analizaron los factores que influyen en el mercado de oficinas.
Izq. a der.: David Reyes, Pedro Sevilla, Rodrigo de la Borda, Aissa Lavalle, Francisco Sanchez
El panel “Oficinas, hacia un cambio de ciclo”, moderado por el Director de Contenidos de la revista Semana Económica, David Reyes, tuvo como protagonistas a nuestra Country Manager en el Perú, Aissa Lavalle, al Gerente General de Centenario Renta Inmobiliaria, Pedro Sevilla, al director de Ventum & Nuovit Group, Francisco Sánchez Moreno y al Gerente de Representaciones de Usuarios de Colliers International, Rodrigo de la Borda. Ellos compartieron sus impresiones sobre las perspectivas del mercado de oficinas en Lima.
Uno de los temas destacados en el panel fue la vacancia del mercado limeño con miras al año 2020. En ese sentido, Aissa Lavalle comentó que un factor a tener en cuenta es la base con que se determina esta vacancia, mencionando como ejemplo el caso de Magdalena. “En este caso, la vacancia ha sido porcentualmente la más alta en los últimos 3 años, pero con una base de metros muy pequeña, ya que es un submercado relativamente nuevo. Si se compara esa vacancia con la que tuvo San Isidro Empresarial en algún momento, debemos saber que hay una gran diferencia de metros en el mercado que no nos permite comparar”, explicó.
Al comentar el tema, Francisco Sánchez Moreno consideró importante recordar que lo que hacen los desarrolladores puede influir en los niveles de vacancia, pues si se concentran en una zona determinada de la ciudad, como sucedió en los últimos años, la vacancia aumentará. “Es lo que ha venido pasando en los últimos años, aunque este año 2018 ha disminuido. Por ello los desarrolladores debemos tener un rol para ver cuál es la demanda real que puede ser absorbida en un distrito determinado o en una misma zona”, dijo.
Impacto del coworking
Pedro Sevilla señaló que si bien hay un crecimiento importante en el segmento de coworking, como en otras partes del mundo, considera que este se estabilizará, sin desplazar de manera importante a las oficinas prime. “Lo que necesitamos es ser mucho más flexibles y mantenernos a la altura. El coworking ha venido a sacudir el mercado, pero ello nos obliga a mejorar”, dijo.
En ese sentido, Aissa Lavalle recordó que WeWork, por ejemplo, ingresó al mercado de Lima en el momento preciso, cuando la vacancia era alta, por lo que pudo escoger. Sin embargo, esta situación podría cambiar en el próximo año, cuando baje la vacancia, y tenga que salir a competir. “Hay clientes para cada tipo de servicio y producto (…) todo lo que estamos viendo ahora no lo veíamos hace 7 años”, consideró, al comentar cómo viene evolucionando el mercado.
Por su parte, Francisco Sánchez Moreno señaló que el reto del coworking los obliga a cambiar su manera de trabajar, por ejemplo, en la manera de entregar los edificios, ya es posible que los clientes empiecen a exigir pronto la implementación de los mismos. En esa línea, consideró que algunos espacios que antes eran destinados a la venta o alquiler podrían ser incorporados como espacios comunes.
Sin embargo, Rodrigo de la Borda consideró que a pesar de todo lo dicho sobre las ventajas del coworking, este no compite, por ejemplo, con las oficinas boutique. “Si bien las oficinas boutique tienen algunos pequeños inversionistas, estas atraen principalmente a personas independientes que quieren trabajar cerca a sus hogares, por lo que la demanda está claramente diferenciada”, opinó.
Escuchando las necesidades del usuario
Aissa Lavalle consideró que el tema de las áreas comunes es más importante para los edificios clase B que para los edificios clase A, ya que al comprar este tipo de espacios el cliente quiere ganar algunos espacios clave para su personal (como el comedor o la sala de reuniones), en previsión que su negocio pueda crecer en el futuro. “Antes los edificios eran estandarizados pero hoy se empiezan a identificar los nichos y hacia quién te diriges, como en el caso de los consultorios médicos que son un boom”, comentó.
En otro momento, opinó que los edificios mixtos surgen como consecuencia de una falta de planificación en la ciudad, y si a eso le sumamos el problema del tráfico, podría constituir una opción adecuada para adelantarnos a las necesidades de los inquilinos y los usuarios.
Por su parte, Francisco Sánchez Moreno afirmó que el mayor crecimiento de los edificios clase B sería en las oficinas boutique, ya que la creación de clusters de médicos y abogados puede representar una tendencia en muchos distritos de Lima. “Un factor adicional es que muchas veces este tipo de clientes viven en un determinado sitio y no quieren moverse de allí, estableciendo zonas diversificadas y clientes específicos”, agregó.
Al comentar el tema, Pedro Sevilla destacó los edificios mixtos, que permiten que los usuarios puedan pasar más tiempo allí, aprovechando los servicios brindados por un tercero. “Por ejemplo, en el Centro Empresarial Real de San Isidro buscamos brindar cada vez más espacios comerciales ya que hemos identificado esa necesidad”, comentó.
Para Rodrigo de la Borda, el entorno es un factor muy importante para los nuevos edificios, por lo que sugirió que ello podría generarse incluso desde el mismo edificio (con supermercados, peluquerías, cines y gimnasios).
Perspectivas del mercado 2019
Para Aissa Lavalle, la meta es encontrar el balance entre oferta y demanda, factor que irá avanzando mientras que el mercado de oficinas vaya madurando en Lima. Agregó que en el año 2019 podría venir un ajuste del mercado, por lo que es necesario ver cómo actúan los municipios (y sus nuevas autoridades) en las zonas que puedan ser desarrolladas.
Rodrigo de la Borda señaló que hay varios factores externos (como la economía y el aspecto jurídico) que deben acompañar al mercado para que siga creciendo, recordando que somos un mercado joven y que hay bastante por crecer. “Por ejemplo, Londres tiene un 5% de vacancia en oficinas prime, lo que representa todo el inventario que tenemos en Perú”, indicó a modo de ejemplo.
Para Francisco Sánchez Moreno, se debe explorar el segmento de los edificios clase B y todo aquello que contemple un uso mixto, que no debe limitarse solamente a una oficina o un local comercial, sino que también puede incluir un hotel. “En San Isidro Financiero, por ejemplo, hay mucho tráfico durante las horas laborables, y el que arrienda un local comercial sabe que en las noches y en los fines de semana baja mucho la demanda”, explicó.
Finalmente, Pedro Sevilla consideró que hoy debemos fidelizar a nuestras distintas audiencias, incluyendo no solamente al consumidor del producto, sino también a los brokers por ejemplo.
Por Cushman & Wakefield
